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2017-12-14 00:31:31  来源: 中国菏泽网

 

原标题:拒交物业费 业主频频被告

物业管理不好、业主家中失窃、没收房没入住,就能拒交物业费?

近日,集美区的业主张先生因拒交物业费被判败诉交钱。昨天,集美法院发布了这起典型案例,并总结了业主拒交物业费的五种情形和认识误区。

导报记者从厦门法院了解到,在物业官司当中,大部分案件都是物业公司起诉业主追讨物业费的。从法院受理的物业官司来看,业主拒交物业费具有普遍性,一些业主采取拒交物业费的方式,以表达对物业服务的不满。

法官说,不少业主对于物业管理认识存在误区,未意识到双方之间是平等的合同关系。一旦发生物业服务纠纷,业主认为只要不交物业费就可以,结果被物业公司告上法庭后,往往以败诉告终。

典型案例1

物业服务不好,就能拒绝交费?

被告张先生是集美一小区的业主,他认为,小区摩托车乱停放,物业缺乏管理,导致进出困难,而且物业服务达不到收费标准,因此拒交2013年至2014年的物业费。

为此,小区物业公司于去年3月将张先生起诉至集美法院,要求张先生立即支付拖欠的物业服务费1930元及水电费69元,合计为1999元,并按日千分之三的标准支付滞纳金至实际还款之日止。

近日,集美法院经审理认为,张先生认为物业公司工作不到位,但是,仅有张先生本人陈述,却未提供证据予以证明。因此,法院对于张先生的主张不予采信。

另外,张先生还主张物业公司服务不到位应赔偿其损失,但因为张先生的主张与物业费纠纷并非同一法律关系,所以法院告知张先生可依法另行向物业公司提起诉讼。

最终,集美法院一审判决要求张先生缴费,即支付物业公司水电费69元、物业服务费1930元及滞纳金。

典型案例2

没收房没入住,不用交物业费?

没有收房,没有入住,就可以拒交物业费吗?法官说:不行!

此前,翔安区的一位业主为此被判败诉,法官要求该业主支付拖欠的物业管理费。法官说,一旦与开发商签订买卖合同,身份就是业主,理应履行业主职责。

据该小区物业起诉称,这名业主已经拖欠了5年的物业费。物业起诉说,包括物业管理费、公共维修金和公摊水电费等费用在内,该业主至今未缴纳,拖欠的各项费用累计4964.9元。根据小区的《业主临时公约》规定,逾期需交纳滞纳金,每天按应缴费用的千分之三收取,所以,业主陈先生产生的滞纳金已达10069元,合计15034元。

不过,面对起诉,业主陈先生答辩说:“我至今没有接收房屋,也没有办理入住,这几年都没有享受到物业服务,所以不该交这个钱。”

翔安法院审理后认为,只要开发商交了房,业主陈先生就应依法缴纳物业费。不过,物业主张管理费存在两年诉讼时效的问题。因此,只能从物业提起诉讼开始计算两年的物业管理费用。

最终,法院判决要求,陈先生支付两年的物业管理费用,共计2252.01元。此外,本案滞纳金宜按银行同期同类贷款利率计算。

典型案例3

物业费涨价,业主拒绝交费

物业费突然涨价,业主能拒交吗?此前,思明区法院曾针对这样一起物业费纠纷作出判决。

林先生住在卧龙晓城,从2011年11月直到2013年9月30日,他就没有交过物业费。物业公司为此将林先生告上法庭。

但林先生答辩说,拒交事出有因,原来,小区的物业费突然涨价,从每平方米每月1元涨到了1.3元。

法官调查后发现,物业费的涨价经过厦门市物价局核定,从2012年4月13日起,调整为每平方米每月1.3元。

因此,思明法院作出一审判决,要求林先生向该物业公司缴交所欠物业管理服务费和公共维修金,共计4316元。

法官说,本案中的物业收费标准已在厦门市物价局备案,业主应当依约,按照调整的收费标准缴纳物业管理服务费。

律师说法

物业服务不好,业主如何维权?

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师:物业服务存在瑕疵,业主能否拒交物业费?根据许多法院判例,目前业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费很难得到法院的支持,因为物业和业主存在约定,业主应当按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务,并按时交纳物业服务费用,但如果业主有证据证明物业服务存在瑕疵,业主无需支付物业费的滞纳金。

在物业管理存在瑕疵的情况下,应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题,可通过业委会直接与物业管理公司交涉,还可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司。没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会,在业主委员会成立前,业主对物业服务不到位的地方,及时通过拍照、录像等方式保留证据,联合小区业主与物业公司进行协商,乃至重新选聘物业公司。

现象调查

5种拒交5个误区

昨日,集美法院法官还梳理总结了5种业主拒交物业费的常见情形,并分析了业主常见的认识误区。

1.因房屋质量问题拒交物业费

法官说,物业公司与开发商是两个独立的民事主体,房屋质量问题对应的是业主和开发商之间商品房买卖合同,而物业费对应业主和物业公司之间的物业服务合同,是两个不同的合同关系,二者不能混淆。

物业公司依据物业服务合同约定提供了物业服务后,业主应按照合同约定按时履行交纳物业费的义务。而房屋质量问题属于商品房买卖合同的范畴,并非物业公司的责任范围。业主对于房屋质量问题可依据商品房买卖合同的约定,另行与开发商协商或诉讼解决,但无权以此而拒交物业费。

2.对小区环境不满拒交物业费

法官说,业主对社区环境不满意,如施工噪音扰民、道路堵塞、违章搭建等问题,施工扰民、违章搭建等属于相关行政管理部门职责范围,物业公司作为企业不具有执法权,也超出物业服务合同约定的义务范围。

物业公司及时向相关部门报告,即属于履行了应尽的合同义务,业主以此拒绝交纳物业费,自然无法得到支持。

3.人身、财产受损拒交物业费

法官说,对于小区财物被盗、业主人身受到损害等情形,须根据具体情况进行分析,如确因物业公司安保措施不到位,疏于管理,业主可通过协商、诉讼等方式要求物业公司赔偿,但业主无权以失窃为由拒交物业费。

4.物业服务不好拒交物业费

物业服务质量不合格,如保洁、绿化等通常属于一般违约,而非完全不履行,且业主对物业服务的感知带有一定的个人主观因素,因此业主对于物业服务质量的个人判断通常难以被法院采信,业主以此拒交物业费自然无法得到支持。

如果服务质量与收费价格不符,业主可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,也可以依法改聘其他物业管理公司来管理小区。

5.以法不责众为由拒交物业费

法官说,物业公司依据物业服务合同约定提供了物业服务后,业主负有缴纳物业费的义务,法律规定公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任。

部分业主因个别业主拖欠物业费而持观望态度,不愿按时履行缴费义务,不仅不利于小区的管理和维护,由此引发诉讼还须承担违约金并影响个人信用,最终损害自身利益。

导报记者 陈捷 通讯员 集法宣/文 陶小莫/漫画返回搜狐,查看更多

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